Estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario: qué debe incluir

Un estudio de factibilidad responde una pregunta antes de gastar el dinero grande: ¿conviene construir este proyecto, en este terreno, a este precio y en este momento? Para responderla bien necesita cuatro partes: mercado, técnica, legal y financiera. Y necesita que las cuatro digan lo mismo.

El estudio sirve dos veces. Primero al desarrollador, para decidir si sigue adelante. Después a la entidad financiera, que lo usará como base para evaluar el crédito para construcción. Esta guía explica qué debe incluir cada parte y qué hipótesis va a revisar el banco.

Para qué sirve

Un estudio de factibilidad no es un trámite para la carpeta del banco. Es la herramienta con la que el desarrollador decide.

Sirve para:

• Decidir si comprar el terreno, o cuánto pagar por él.
• Definir el producto: cuántos departamentos, de qué tamaño, con qué acabados y a qué precio.
• Saber cuánto dinero hace falta, cuándo y de dónde va a salir.
• Detectar a tiempo lo que puede hacer fracasar el proyecto.
• Presentar el proyecto a socios, inversionistas y entidades financieras con argumentos ordenados.

Un buen estudio puede concluir que el proyecto no conviene. Ese también es un resultado valioso: es mucho más barato descubrirlo en el papel que a mitad de la obra.

Las cuatro partes del estudio

Factibilidad de mercado

Responde si hay compradores para lo que quiere construir, al precio que necesita.

Debe incluir:

• Proyectos comparables en la zona, con precio por metro cuadrado, tamaño de los departamentos y fecha de lanzamiento.
• Ritmo de ventas de esos proyectos: cuántas unidades venden al mes. Es el dato que más pesa y el más difícil de conseguir.
• Perfil del comprador: quién compra en la zona, si es vivienda propia o inversión, y cómo paga.
• Forma de pago habitual: cuota inicial, plan de pagos durante la obra y saldo con crédito de vivienda a la entrega.
• Competencia futura: otros proyectos aprobados o en construcción que saldrán a la venta al mismo tiempo.

Una lista de precios de portales no es un estudio de mercado. El precio publicado no es el precio de cierre, y un anuncio no dice cuánto tardó en venderse.

Factibilidad técnica

Responde si se puede construir lo que se quiere, y cuánto cuesta.

Debe incluir:

• Lo que permite la norma urbana: uso de suelo, altura, retiros y superficie edificable según el gobierno municipal.
• El anteproyecto: distribución, número de departamentos, parqueos y superficie vendible.
• El presupuesto de obra por ítems, con cantidades y precios unitarios.
• Los costos indirectos: diseño, ingenierías, supervisión, trámites, seguros y administración.
• El cronograma, desde el diseño hasta la entrega.

El presupuesto merece cuidado especial en 2026. Según la Cámara Departamental de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), al menos el 80 % de los materiales de construcción son importados (Correo del Sur, 1 de marzo de 2024). Eso liga buena parte del costo al tipo de cambio.

Factibilidad legal

Responde si el terreno y el proyecto están en regla.

Debe incluir:

• Derecho propietario: título y folio real actualizado en Derechos Reales, sin gravámenes que impidan la hipoteca.
• Situación municipal: catastro, impuestos al día y certificado de uso de suelo.
• Permisos: aprobación de planos y licencia de construcción, o el estado del trámite y su plazo esperado.
• Estructura del proyecto: qué empresa desarrolla, quiénes son los socios y cómo se firmarán los contratos de preventa.

Esta parte la debe revisar un abogado. Un problema legal no se arregla con mejores números.

Factibilidad financiera

Responde si los números cierran y si el proyecto tiene caja suficiente en cada mes.

Debe incluir:

• Costo total del proyecto: terreno, obra, indirectos, comercialización, contingencia e intereses del crédito.
• Ingresos: ventas previstas, con su precio y su calendario de cobro.
• Flujo de caja mensual, desde la compra del terreno hasta la última entrega.
• Estructura de financiamiento: capital propio, preventas y crédito.
• Indicadores de rentabilidad: margen sobre el costo, tasa interna de retorno (TIR) y valor actual neto (VAN).
• Análisis de sensibilidad: cómo cambia el resultado si el precio baja, el costo sube, las ventas se retrasan o el tipo de cambio se mueve.

Qué hipótesis revisa el banco

El analista de riesgos no rehace su estudio. Busca las hipótesis que sostienen el resultado y comprueba si tienen respaldo.

Precio de venta

¿El precio por metro cuadrado está en línea con los comparables de la zona? Si está por encima, ¿qué lo justifica: ubicación, producto, marca del desarrollador?

Ritmo de ventas

¿Cuántos departamentos al mes supone el flujo de caja? ¿Es lo que venden los proyectos parecidos? Es la hipótesis que más se discute, porque de ella depende cuándo entra el dinero.

Costo y plazo

¿El presupuesto tiene respaldo y es de este año? ¿Incluye contingencia? ¿El cronograma es realista para la ciudad y la época del año?

Tipo de cambio

Este punto pesa más que antes. El Banco Central de Bolivia (BCB) dejó el tipo de cambio fijo y pasó a un régimen flexible, con un primer valor oficial de Bs 9,73 por dólar desde el 29 de junio de 2026, después de quince años fijo en Bs 6,96 (eju.tv, 29 de junio de 2026). Según la web del BCB, el tipo de cambio oficial del 16 de octubre de 2026 es de Bs 11,68 por dólar.

Un estudio que mezcla costos en dólares y ventas en bolivianos sin explicar el efecto del tipo de cambio va a generar preguntas.

Capital propio y preventa

¿Cuánto pone el desarrollador y cuándo? ¿Cuántas unidades están vendidas con contrato y cuota inicial pagada? El banco suele pedir ambas cosas antes de desembolsar, en proporciones que dependen de cada entidad.

Un ejemplo ilustrativo

Las cifras son inventadas y redondas. Solo muestran el razonamiento.

Un estudio concluye que un edificio de 30 departamentos tiene un costo total de USD 3 millones y unas ventas de USD 3,6 millones. La utilidad prevista es de USD 600.000.

El análisis de sensibilidad muestra algo que el resumen no dice. Si el precio de venta baja un 10 %, la utilidad cae de USD 600.000 a USD 240.000. Si además las ventas se retrasan seis meses, los intereses adicionales se comen otra parte. El proyecto no pierde dinero, pero queda muy ajustado.

Un estudio honesto lo muestra y explica qué haría el desarrollador en ese caso: aportar más capital, ajustar el producto o escalonar la obra. Es justo lo que el analista quiere leer.

Factibilidad frente a bancabilidad

Un proyecto factible no es siempre un proyecto bancable. Son dos preguntas distintas.

Un proyecto puede ser muy rentable y no ser bancable: por ejemplo, si casi no tiene capital propio, si la preventa es débil o si la caja depende de vender todo en pocos meses. Y un proyecto modesto puede ser bancable si sus números son prudentes y están bien respaldados.

Por eso conviene leer el estudio de factibilidad también con los ojos del banco. Las mismas cifras, ordenadas de otra manera, responden a otra pregunta.

Cuándo encargarlo

El momento ideal es antes de comprometerse con el terreno. Un estudio a tiempo puede cambiar el precio que conviene pagar, o desaconsejar la compra.

Hay tres momentos en los que suele hacerse:

1. Antes de comprar el terreno. Un estudio de prefactibilidad, más rápido, con supuestos de mercado y costos por metro cuadrado. Sirve para decidir si negociar y hasta qué precio.
2. Con el anteproyecto definido. El estudio completo, con presupuesto por ítems, cronograma y flujo de caja mensual. Es el que se presenta a socios y entidades financieras.
3. Cuando algo cambia. Una subida de costos, un cambio en el tipo de cambio o un ritmo de ventas distinto al previsto obligan a actualizarlo. Un estudio de hace un año puede no servir hoy.

En 2026, con el cambio de régimen cambiario y la subida de los materiales, muchos estudios hechos en 2025 conviene revisarlos antes de presentarlos.

Quién debe hacerlo

Un estudio de factibilidad reúne saberes distintos. Pocas veces una sola persona los domina todos.

• El arquitecto define el producto y lo que permite la norma urbana.
• El ingeniero o el presupuestista respalda el costo con ítems, cantidades y precios unitarios.
• El equipo comercial o un corredor con experiencia en la zona aporta los comparables y el ritmo de ventas real.
• El abogado revisa el terreno, los permisos y los contratos de preventa.
• El analista financiero junta todo en un flujo de caja coherente y lo somete a escenarios.

Lo importante es que alguien revise el conjunto. El fallo más común no está en una parte, sino en las costuras: el área vendible del anteproyecto no coincide con la del flujo de caja, o el cronograma de obra no coincide con el calendario de cobros.

Señales de que el estudio no está listo

• El resumen solo muestra la utilidad final, sin la caja mes a mes.
• No hay un solo escenario malo, o el escenario malo sigue siendo muy bueno.
• Los comparables de mercado no tienen fecha ni fuente.
• El presupuesto es una cifra por metro cuadrado, sin desglose.
• No se dice en qué moneda están los costos, las ventas y el crédito.

Cómo lo revisamos en DevOS

En el diagnóstico de bancabilidad tomamos su estudio de factibilidad y lo leemos con las preguntas que suele hacer un analista de riesgos. Revisamos si las cuatro partes son coherentes, qué hipótesis no tienen respaldo y cómo responde el proyecto en escenarios de estrés, según el Estándar DevOS, nuestro criterio profesional propio. Nuestro equipo revisa cada resultado antes de entregárselo. La decisión de financiar corresponde siempre a la entidad financiera.